Czy można stracić mieszkanie, gdy spółdzielnia popada w długi?

Czy stracę mieszkanie
Osoby posiadające odrębną własność lokalu niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, czy też lokal użytkowy, mogą spać spokojnie. Komornik nie zabierze im bowiem mieszkania ani nie sprzeda go na poczet spółdzielczych długów. Nawet gdyby na bloku była ustanowiona hipoteka, lokal jest z niej wyłączony.
Bezpieczne są także osoby posiadające własnościowe prawo do lokalu, ale również gdy mają tylko mieszkanie spółdzielcze lokatorskie.
W najgorszej sytuacji są ci, którzy posiadają jedynie umowę najmu. Oni nie mają żadnej ochrony. Spółdzielczy majątek może być bowiem wystawiony na sprzedaż albo zlicytowany, a nowy nabywca ma pełnię praw do lokalu. Może wypowiedzieć najem albo drastycznie podnieść czynsz.

Gdy sprzedadzą spółdzielczy majątek
Po ogłoszeniu upadłości, likwidacji spółdzielni lub komorniczego zajęcia majątku, zostanie on sprzedany po to, by zaspokoić żądania wierzycieli. Jeżeli kupi go prywatny podmiot, odrębna własność lokalu zostaje utrzymana, a mieszkanie własnościowe staje się odrębną własnością. Taka sama zasada dotyczy lokatorskiego prawa do mieszkania. W przypadku gdy majątek przejmie inna spółdzielnia, wówczas ma ona obowiązek przyjąć lokatora w poczet członków.

Nowy zarząd w SM „Śródmieście”. Tarcia o władzę nad spółdzielnią

Długi spółdzielni
Spółdzielca wobec wierzycieli odpowiada za długi spółdzielni tylko do wysokości wniesionych wkładów członkowskich. Nie mają oni zatem prawa do jakichkolwiek dodatkowych roszczeń i żądania spłat innych należności.
Jednak niektóre długi spółdzielni są także długami spółdzielców. Syndyk, który zajmie się spieniężaniem majątku upadłej spółdzielni, ma obowiązek w maksymalnym stopniu zaspokoić żądania wierzycieli. Dlatego w pierwszej kolejności zajmie się sprzedażą całego majątku wspólnego. Dotyczy to lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych, co do których najemcy nie mają spółdzielczego prawa, a jedynie zawarli umowę ich najmu.
Syndyk musi się także zająć egzekucją ewentualnych należności od samych spółdzielców. Wszyscy, którzy mają jakiekolwiek zaległości, muszą się liczyć z tym, że może je ściągać komornik, a gdy takiej możliwości nie będzie, to nawet zlicytowane zostanie mieszkanie.

Niewypłacalna spółdzielnia
Wniosek o ogłoszenie upadłości spółdzielni składają wierzyciele lub spółdzielnia, gdy jest niewypłacalna. Ale sąd może ten wniosek odrzucić, gdy okaże się, że nie ma nawet środków na przeprowadzenie postępowania upadłościowego. To najgorsza z możliwych sytuacji, gdyż wszystko pozostaje bez zmian. Wierzyciele w postępowaniach cywilnych dochodzą swoich roszczeń. Jednocześnie wpłaty lokatorów za media, eksploatacje itp. zajmuje komornik. Może to spowodować drastyczne pogorszenie warunków życia mieszkańców, bowiem nawet gdy będą oni płacić za media, wnosić opłaty eksploatacyjne i inne, to nie trafią one do dostawcy.
W przypadku gdy upadłość zostanie ogłoszona, spółdzielcy tracą członkostwo. To, co dalej się będzie działo, zależy od ich decyzji. Mogą w bloku założyć wspólnotę mieszkaniową i przejąć zarządzanie budynkiem. Wówczas mają możliwość zawarcia nowych umów z dostawcami mediów i innymi firmami obsługującymi budynek. Mają własny zarząd wspólnoty, odrębny rachunek, którego nie może zająć komornik ścigający spółdzielnię. Jednocześnie jednak w budynku (lub kilku budynkach), który utworzył wspólnotę mogą być lokale należące do spółdzielni, a na terenie nieruchomości znajdować się obiekty stanowiące jej własność. To majątek, którym zarządzać nadal będzie spółdzielnia albo syndyk.

Prezesów zwolniono, problemy zostały. W SM „Śródmieście” znowu nie płacą pensji

Wspólnota się opłaca
Wspólnota mieszkaniowa, jaką utworzą właściciele posiadający odrębną własność lokali, jest możliwa, tylko gdy w obecności notariusza zwołają zebranie i podejmą w tej sprawie uchwałę. Ale konieczne jest do tego uzyskanie większości liczonej wielkością udziałów. Jeżeli takiej większości nie uzyskają, nie ma możliwości utworzenia wspólnoty.
Wspólnota mieszkaniowa ma czystą kartę i może zawrzeć nowe umowy z dostawcami wody, prądu, centralnego ogrzewania itp. Jednak ponieważ każdy budynek w spółdzielni jest indywidualnie rozliczany, spółdzielnia lub jej następca prawny może dochodzić swoich roszczeń od wspólnoty w zakresie ewentualnych zadłużeń budynku, wynikających chociażby z przeprowadzonego remontu.

Nowa spółdzielnia
Mieszkańcy nie mają obowiązku tworzenia wspólnoty. W przypadku ogłoszenia upadłości spółdzielni i wygaśnięcia w związku tym członkostwa, mieszkańcy mogą utworzyć nową spółdzielnię mieszkaniową, która przejmie budynki, ale tylko te, które nie stanowiły własności upadłej.

Czy bronić spółdzielni
Po to, by obronić byt spółdzielni, walne zebranie musiałoby podjąć odpowiednią uchwałę o dodatkowym obciążeniu wszystkich spółdzielców koniecznością spłaty jej długów. To mieszkańcom zazwyczaj się nie opłaca. Jednak upadek spółdzielni wiąże się z wyprzedażą całego wspólnego majątku. To mogą być place zabaw, parkingi i inne obiekty, które nie przynależą do konkretnych nieruchomości, ale stanowią część wspólną. Co z nimi zrobi ich właściciel? Na to wpływu już nikt nie będzie miał. Rolą syndyka jest zdobycie jak największej kwoty niezbędnej na chociażby częściowe zaspokojenie wierzycieli. Niestety, proces likwidacji jest zazwyczaj długotrwały, co wpłynie także na wartość rynkową mieszkań.

Indywidualne długi
Część spółdzielców ma zaległości w najróżniejszych opłatach. Nie mogą oni liczyć na to, że ich długi zostaną umorzone. Syndyk, likwidując spółdzielnię, będzie bowiem nadal dochodził tych należności. Być może nawet skutecznej niż władze spółdzielni.

***
* Mieszkańcy są obciążeni długami spółdzielni tylko do wysokości swoich udziałów. Za pozostałe nie odpowiadają.
* Za szkody wyrządzone niezgodnym z prawem działaniem odpowiada zarząd spółdzielni, rada nadzorcza lub likwidator. Mogą odpowiadać nie tylko finansowo, ale także z kodeksu karnego. Wtedy członkom władz trzeba udowodnić winę, a to wcale nie jest łatwe.
* Według danych GUS, w Łodzi w 2001 roku było zadłużonych 37 tysięcy mieszkań, przy czym długi przekraczające okres trzech miesięcy miało 7374 mieszkań. Przeciętne zadłużenie na jednego spółdzielcę wynosiło 817 zł, a łączna kwota zaległości w opłatach 30 milionów złotych!