Jak nie dać się spółdzielni, gminie i kamienicznikowi. Lokator nie jest bezbronny

Najważniejszy jest czynsz
x W spółdzielni
W spółdzielniach mieszkaniowych opłaty ponosi się według faktycznych kosztów eksploatacji. Poza tym mieszkaniec wnosi tzw. opłaty niezależne od zarządu za dostawy ciepła, wody, gazu. Zarówno jedne, jak i drugie można zakwestionować. W przypadku opłat eksploatacyjnych spółdzielnia musi przedstawić kalkulację kosztów, i to szczegółową. Tak samo wygląda sytuacja przy rozliczeniu ciepła. Spółdzielnia nie ma przy tym prawa odsyłać do zewnętrznej firmy rozliczającej, gdyż dla spółdzielcy nie jest ona stroną umowy.
Należy pamiętać, że opłaty eksploatacyjne nie mogą być obliczane z założeniem zysku spółdzielni. Muszą one jedynie pokrywać faktyczne koszty utrzymania. Ale to oznacza, że jeżeli zarząd jest niegospodarny, to wówczas nie ma górnej granicy opłat.
Podobnie wygląda sytuacja z opłatami teoretycznie niezależnymi od spółdzielni. Bywa, że mieszkańcy dowiadują się po rozliczeniu roku o dużych stratach wody w budynku, które muszą pokryć z własnej kieszeni, chociaż wcześniej systematycznie płacili zgodnie z odczytami wodomierzy. Wynika to z faktu, że budynek musi być samowystarczalny finansowo, a nikt z innych bloków nie będzie do niego dokładał do rachunków za wodę. Jedynie gdy spółdzielcy udowodnią niegospodarność zarządzającego, czyli administracji, mogą wystąpić z żądaniami o pokrycie strat ze wspólnych funduszy spółdzielni.
x W prywatnej kamienicy i domu komunalnym
W mieszkaniach komunalnych wysokość opłat ustala gmina. W kamienicach czynszowych prywatny właściciel. Jednak pewne zasady są wspólne. Przede wszystkim decyduje umowa. Ona określa wysokość ustalonego czynszu. Umowa zawiera także zasady rozliczenia mediów, np. wody. Może być ona obliczana na podstawie odczytów z wodomierza u lokatora – i to jest najlepsze rozwiązanie. Jednak wymaga ono zgody obu stron. Wynajmujący i najemca mogą też ustalić, że zużycie wody rozliczane jest na podstawie liczby lokatorów lub powierzchni lokalu. Dopuszczalny jest też system mieszany: lokator płaci według odczytów z wodomierzy, a na koniec roku następuje rozliczenie według faktycznego zużycia wody w budynku. Każda forma rozliczenia wymaga pisemnej umowy stron.

Jakie podwyżki zgodne z prawem
Czynsz w mieszkaniach komunalnych ustalają władze gminy. Odpowiednie zarządzenie określa wysokość stawki i ewentualnych podwyżek. Uchwały rad gminy określają, kiedy czynsz może być obniżony.
W prywatnej kamienicy strony umawiają się na wysokość opłat. Mogą też od razu mieć ustalone zasady podwyżek i ich częstotliwość, np. raz w roku o wskaźnik inflacji. Jednak właściciele zazwyczaj takich umów nie podpisują. Ustalona jest jedynie wysokość stawki. Ewentualne podwyżki mogą nastąpić tylko za trzymiesięcznym wypowiedzeniem dotychczasowej stawki – dotyczy to opłat zarówno w domach prywatnych, jak i komunalnych.
Przy czym inne zasady obowiązują w przypadku czynszów niższych niż wysokość 3 procent wartości odtworzeniowej metra kwadratowego budynków w danej miejscowości, a inne po jej przekroczeniu. W Łodzi ta granica wynosi aktualnie 10,85 z ł za metr kwadratowy, a w województwie 8,65 zł za metr kwadratowy.
Zarówno w domach komunalnych, jak i prywatnych kamienicach podwyżka czynszu (bez dodatkowych kosztów mediów, wywozu śmieci itp.) do wysokości 10,85 zł/mkw. w Łodzi, a 8,65 zł/mkw. poza Łodzią, ale w województwie, nie wymaga  żadnego uzasadnienia. Po przekroczeniu podanych progów, czyli odpowiednio 10,85 zł/mkw. Łodzi lub 8,65 zł/mkw. w województwie łódzkim, podwyżka w skali roku nie może być wyższa niż 10 procent dotychczasowej stawki.
Podwyżka ponad tę kwotę wymaga uzasadnienia. Jednak właściciel musi je przedstawić dopiero wówczas, gdy lokator złoży takie żądanie na piśmie. Wówczas właściciel ma czternaście dni na podanie nie tylko przyczyny podwyżki, ale równiej jej dokładnej kalkulacji.
Takie uzasadnienie nie jest konieczne tylko w przypadku, gdy podwyżka jest nie wyższa niż wskaźnik inflacji.

Zapłaćcie, a my wam wyremontujemy...
Podwyższając czynsz, właściciel nie może tłumaczyć, że zarobione dodatkowo pieniądze chce zainwestować w remont budynku. Ustawa o ochronie lokatorów mówi jednoznacznie, że podwyżka powyżej podanych stawek granicznych jest uzasadniona m.in., gdy:
– zwrot kapitału w skali roku ustalony jest na poziomie nie wyższym niż 1,5 procent nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
– obejmuje do 10 procent nakładów poniesionych już przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu, zwiększające jego wartość użytkową, czyli gdy np. wymieni okna w mieszkaniu za 3 tys. zł, podwyżka czynszu w skali roku może wynieść 300 zł.
Te wyliczenia właściciel musi przedstawić na żądanie lokatora.
Gdy mimo pisemnego wezwania tego nie zrobi, podwyżka jest niezgodna z prawem.
Po otrzymaniu kalkulacji, w ciągu dwóch miesięcy od daty wypowiedzenia dotychczasowych stawek czynszu, najemca może odmówić przyjęcia podwyżki i wówczas jest to równoznaczne z rozwiązaniem umowy najmu, albo zakwestionować ją w sądzie, twierdząc, że jest bezzasadna lub zasadna, ale w innej wysokości. Do czasu rozstrzygnięcia sporu przez sąd płaci wówczas czynsz w dotychczasowej wysokości.

Nie ma zbiorowej odpowiedzialności
Tylko we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach koszty muszą się zbilansować, czyli tyle, ile wydano na media, tyle muszą wpłacić właściciele lokali. Jeżeli jeden lub kilku właścicieli nie płaci, nie można obciążać ich długami pozostałych, a jedynie prowadzić skuteczną windykację. Jednak wszelkie straty pokrywają sami właściciele mieszkań.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku najemców zarówno w komunalnych, jak i w prywatnych kamienicach. W domach należących do gminy czynsz jest ustalony zarządzeniem prezydenta, a ewentualne zyski lub straty na nieruchomości to problem władz miasta. W przypadku prywatnych kamienic największym problemem są rozliczenia opłat niezależnych od właściciela, czyli za media. Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów, najemca płaci tylko tyle, ile jest niezbędne do pokrycia kosztów dostarczenia do jego lokalu danego medium, np. wody lub centralnego ogrzewania. Nie jest możliwa zbiorowa odpowiedzialność i obciążanie jednych najemców długami tych, którzy nie płacą, ani stratami w sieci, np. z powodu nieszczelnej instalacji w budynku.

Odcinają kominy, zakręcają wodę...
Czasem właściciele kamienic chcą się szybko pozbyć dotychczasowych lokatorów. W tym celu pod różnymi pretekstami odcinają np. kominy, uniemożliwiając ogrzewanie mieszkań, rozwiązują umowę z zakładem wodociągów, pozbawiając najemców wody. Wówczas najemca ma prawo do obniżonego czynszu. Mówi o tym kodeks cywilny, który najemcy daje możliwość żądania obniżenia czynszu w przypadku, gdy w mieszkaniu powstały wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego w umówiony sposób (art. 664 kc). Niezależnie od tego lokator może wystąpić z pozwem cywilnym o odszkodowanie z tytułu poniesionych z tego powodu strat.

Parking na podwórku, antena na dachu lub ścianie
Lokatorzy przez dziesiątki lat przyzwyczaili się do tego, że na podwórku miejsca do parkowania aut są przynależne do mieszkania. Niestety, tak nie jest. W budynkach komunalnych, ale także spółdzielczych i prywatnych, właściciel ma prawo zakazać parkowania w określonych miejscach lub wprowadzić opłaty. W przypadku spółdzielni musi być podjęta odpowiednia uchwała, którą można zaskarżyć. Natomiast w przypadku budynków gminnych i prywatnych właściciel ma prawo wprowadzić zakaz parkowania także dla najemców. Jedynie w przypadku, gdy lokator ma w umowie zapisane prawo parkowania na podwórku, wówczas wprowadzenie zakazu wymaga wypowiedzenia tej umowy.
Inaczej wygląda sprawa anten na dachu lub ścianie budynku. We wszystkich zasobach wymagana jest zgoda właściciela. Ściana nie jest bowiem własnością lokatora, a nawet właściciela wykupionego mieszkania.